Jak rozdělit majetek (s obrázky)

Obsah:

Jak rozdělit majetek (s obrázky)
Jak rozdělit majetek (s obrázky)

Video: Jak rozdělit majetek (s obrázky)

Video: Jak rozdělit majetek (s obrázky)
Video: Jak vytvořit finanční plán? 2024, Březen
Anonim

Majitelé domů a investoři do nemovitostí někdy uvažují o rozdělení obytných nemovitostí za účelem zisku. Neexistuje žádný standardní postup, jak to udělat. Zákony a předpisy se liší od jednoho místa k druhému. Kontaktování nejbližší kanceláře pro plánování a vývoj je nejlepší způsob, jak získat specifika pro vaši oblast. Následující článek nabízí obecné informace a návrhy.

Kroky

Část 1 ze 4: Rozhodnutí, zda rozdělit váš majetek

Rozdělení majetku Krok 1
Rozdělení majetku Krok 1

Krok 1. Pochopte, co znamená rozdělení majetku

Rozdělení majetku znamená jeho rozdělení na několik částí. Majitelé pozemků obvykle rozdělují svůj majetek na více bytových jednotek. To obvykle zvyšuje hodnotu půdy.

  • Když je půda rozdělena na více než jednu část, každá část je poté prodána jednomu nebo více kupujícím. To je výhodnější než udržet nemovitost jako jednu bytovou jednotku.
  • Menší obytné pozemky se snadněji prodávají než větší pozemky. Tím se zvyšuje celková hodnota pozemku.
Rozdělení majetku Krok 2
Rozdělení majetku Krok 2

Krok 2. Vyhodnoťte riziko rozdělení vašeho majetku

Rozdělení majetku je běžné mezi developery pozemků, staviteli, realitními agenty a dalšími profesionály. Pokud jste v tomto procesu nováčkem, může to být riskantní, pokud neprovedete náležitou péči. Vyhodnoťte řadu předběžných položek, abyste zjistili, zda je váš majetek vůbec vhodný pro dělení. Pokud vaše nemovitost není způsobilá, můžete ztrácet spoustu času a peněz projektováním a žádáním o rozdělení.

Vlastnost dělení Krok 3
Vlastnost dělení Krok 3

Krok 3. Zvažte velikost a rozsah svých plánů

Složitost spojená s rozdělováním majetku roste s tím, jak se zvětšuje velikost majetku. Je méně komplikované rozdělit menší pozemek (jeden menší než jeden akr) na pouhé dva pozemky. Větší projekty jsou složitější. Jakmile začnete plánovat rozdělení nemovitostí větších než akr na tři nebo více pozemků, věci se zkomplikují.

Mezi další faktory, které komplikují dělení majetku, patří to, zda pozemek stojí před stávající veřejnou komunikací a zda hodláte stavět nové silnice, inženýrské sítě a další infrastrukturu. V závislosti na designu a rozvržení webu může projekt dělení snadno eskalovat do projektu komunitního rozvoje v plném rozsahu

Část 2 ze 4: Provedení vašeho výzkumu

Rozdělení majetku Krok 4
Rozdělení majetku Krok 4

Krok 1. Zkontrolujte omezení

Zajistěte, aby vaše plány neblokovaly žádné místní vyhlášky, smlouvy sousedství nebo omezení skutků. Hledání názvu identifikuje jakýkoli z těchto problémů, stejně jako existenci jakýchkoli zbývajících zástavních práv nebo jiných nároků na pozemek.

  • Najděte titulní společnost. Váš realitní agent nebo věřitel vám může doporučit někoho, s kým obvykle pracují, nebo můžete získat doporučení od vrstevníků. Titulní společnost provádí vyhledávání titulů, aby se ujistila, že prodávající má zákonné právo nemovitost prodat.
  • Jakmile titulní společnost ověří platnost titulu, vydá dopis se stanoviskem, ve kterém uvede svá zjištění.
  • Titulní společnost vydá také pojištění titulu. Pojištění vlastnictví chrání kupujícího v případě, že předchozí vlastníci nebo dlužníci uvedou, že mají na nemovitost nárok.
  • Během hledání titulu společnost s titulem zkoumá staré listiny, aby ověřila, že prodávající je jediným vlastníkem nemovitosti. Hledání titulu také odhalí veškeré nezaplacené dluhy na majetku, jako jsou daně, zástavní práva nebo půjčky.
Rozdělení majetku Krok 5
Rozdělení majetku Krok 5

Krok 2. Odhadněte dopad trhu na váš rozdělený majetek

Zajistěte, aby ve vaší oblasti existoval trh se šaržemi. Prodejte je za cenu, která dává smysl. Prozkoumejte trh a další nemovitosti v této oblasti a určete velikost, rozložení a cenu šarže, která je v dané oblasti prodejná.

  • V této záležitosti se poraďte s důvěryhodným realitním makléřem s místními zkušenostmi. Získejte informace od ostatních stavitelů, kteří pracovali ve vaší oblasti.
  • Pochopte, že poloha vaší nemovitosti ovlivňuje její aktuální hodnotu a způsob, jakým ji může ocenit. Prostudujte si hodnoty nemovitostí, které jsou v současné době na trhu v dané oblasti, a dalších, které se v nedávné minulosti prodaly.
  • Pokud například plánujete rozdělit nemovitost na stavbu obytných domů, určete velikost domu a pozemku, která bude mít ve vaší lokalitě nejvyšší hodnotu. Pokud je většina domů, které se v této oblasti prodávají, menší nebo jsou na menších pozemcích, nezvolte stavbu velkých a drahých domů na velkých pozemcích. V luxusnějším sousedství se nebudou prodávat za tolik, kolik by mohli. Odhadce nebude moci domu přiřadit hodnotu, která by byla vyšší než nejvyšší cena domu v dané lokalitě. Je tedy rozumné prozkoumat trh a začít s vhodnou velikostí a cenou.
Rozdělení majetku Krok 6
Rozdělení majetku Krok 6

Krok 3. Pochopte zónování a další požadavky

I když vám žádné nařízení, smlouvy ani jiná omezení nebrání v rozdělení půdy, vaše plány mohou ovlivnit místní zákony o územním členění, dělení a rozvoji nemovitostí. Každá obec a kraj má své vlastní územní předpisy, omezení velikosti pozemků a budov a požadavky týkající se otevřeného prostoru. Před investováním do jakýchkoli plánů na rozdělení majetku prostudujte tyto zákony. Je možné požádat o odchylky zón, které mohou být uděleny, pokud je váš požadavek považován za přiměřený.

  • Obraťte se na obecní plánovací a stavební odbor městyse nebo obce, abyste zjistili kategorii zónování nemovitosti. Pokud tam informace nenajdete, prostudujte si místní zákony na webových stránkách, jako je státní a místní správa na internetu nebo obecní zákonodárná společnost (Municode).
  • Územní a místní pravidla mohou ovlivnit způsob, jakým lze nemovitost využít. Sousedství může být klasifikováno jako obytný dům pro jednu rodinu, bytový dům pro více rodin, přechodný nebo pro smíšené využití, například obytný a komerční.
Vlastnost dělení Krok 7
Vlastnost dělení Krok 7

Krok 4. Potvrďte, že všechny vaše šarže budou řádně opraveny

Nemůžete prodat nemovitosti, pokud nemají přístup na veřejné komunikace a veřejné služby, jako je voda, kanalizace a elektřina. Potvrďte, že tyto nástroje jsou pro vaše šarže k dispozici a že zvládnou přidanou kapacitu nových rezidencí, které tam plánujete postavit.

  • Tento proces je někdy označován jako vývoj stránek nebo technická due diligence. Jedná se o proces vyhodnocování dostupnosti a možností pro klíčové veřejné služby a infrastrukturu na budově, jako je elektřina, voda, kanalizace a komunikace.
  • Pokud kupujete hotovou šarži k prodeji, bude se na tyto služby vztahovat vaše dohoda se stavitelem. Pokud kupujete volný nebo nezastavěný pozemek mimo sousedství nebo stanovenou městskou hranici, budete muset vypracovat plány na získání elektřiny, vody, kanalizace a komunikačních služeb do nemovitosti.
  • Elektrickou a plynovou energii může do objektu přivést energetická společnost. Nevylučujte alternativní nebo zelené zdroje energie: sluneční, zemní plyn, propan, topný olej nebo dokonce geotermální.
  • I když je pro pozemek k dispozici kanalizace a veřejná voda, možná budete muset zajistit rozšíření těchto služeb na stavby, které plánujete vybudovat. Zvažte alternativy, jako jsou studny a systémy zadržování a filtrace dešťové vody. Veřejná kanalizace není vždy k dispozici. V těchto případech možná budete muset nainstalovat septik.
  • Naplánujte zapojení vhodně pro typy komunikačních systémů, které chcete instalovat, jako je vysokorychlostní internet, telefon a kabelová televize.
  • Náklady na vývoj webu se mohou výrazně zvýšit. Tyto náklady zahrnují poplatky a povolení a budou se lišit v závislosti na podmínkách lokality a půdy, vašich plánech rozvoje a místních poplatcích a nákladech na povolení.
  • Město nebo stát vám může také účtovat poplatky za dopad. Tyto komunity pomáhají komunitám platit za školy, infrastrukturu a další veřejné náklady spojené s přidáváním nových domovů do komunity. Dopadové poplatky mohou být docela vysoké.

Část 3 ze 4: Žádost o schválení majetku rozdělovače

Rozdělení majetku Krok 8
Rozdělení majetku Krok 8

Krok 1. Vyhledejte název

Hledání titulu provádí společnost s titulem. Jedná se o zkoumání veřejných záznamů, aby se zjistilo, zda existují předchozí majitelé, kteří by mohli nárokovat zájem na nemovitosti, nebo zda existují nezaplacené dluhy, jako jsou daně nebo půjčky. Pokud již nemovitost vlastníte, bylo pravděpodobně provedeno hledání titulu před vypořádáním. Pokud však kupujete nemovitost s úmyslem rozdělit ji, ujistěte se, že je dokončeno hledání titulu, než přejdete k vypořádání.

Rozdělení majetku Krok 9
Rozdělení majetku Krok 9

Krok 2. Ověřte proces lokálně

Kontaktujte nejbližší plánovací, územní a/nebo vývojovou kancelář. Vaše město nebo obec může zveřejnit informace na svých webových stránkách. Pokud ne, budete jim muset zavolat. Zeptejte se, zda váš majetek splňuje podmínky pro dělení. Seznamte se s vyhláškami nebo omezeními, která budete muset dodržovat.

Rozdělení majetku Krok 10
Rozdělení majetku Krok 10

Krok 3. Navrhněte rozdělení

Na návrh nemovitosti najměte developera nebo stavebního inženýra. V plánu bude uvedeno, jak má být pozemek rozdělen, včetně počtu a velikosti subdivizí. Návrh by měl také ilustrovat, jak silnice dosáhnou vlastností.

  • Najměte si firmu, která zaměstnává stavební inženýry, geodety a environmentální poradce se zkušenostmi ve vaší oblasti.
  • Začnou studiem topografie země a identifikací kritických oblastí zdrojů, které nelze rozvíjet. Tyto informace použijí k návrhu přibližných řádků vlastností. Poté zkontrolují místní stanovy a předloží vám koncepční náčrtky, které vám ukážou možnosti rozvoje webu.
  • Divize otevřeného prostoru chrání otevřený prostor s kratšími silnicemi a sníženým průčelím pozemku.
  • Vývoj smíšeného využití zahrnuje obytné, obchodní a rekreační oblasti.
  • Dostupná zástavba nejen pomáhá lidem s nízkými příjmy ke koupi domu, ale může také přeměnit lokality s obtížnými omezeními nebo malým designovým potenciálem na lukrativní nemovitosti.
  • Seniorské bydlení kombinuje otevřený prostor s dostupnou rekreací a byty. Může to být způsob, jak přilákat nové obyvatele do oblasti bez přetížení škol.
  • Jakmile si vyberete požadované rozdělení, projekční firma s vámi bude spolupracovat na průzkumu půdy, vymezení mokřadů, návrhu odvodnění a regulační erozi.
Rozdělení majetku Krok 11
Rozdělení majetku Krok 11

Krok 4. Prohlédněte si nemovitost

Vaše město může nabídnout geodetické služby. Pokud ne, najměte si soukromého geodeta nebo inženýra, který provede průzkum nemovitosti a vytvoří plat. Plat je mapa nakreslená v měřítku, která ukazuje rozdělení na pozemek. Identifikuje hranice, věcná břemena, záplavové zóny, vozovky a přístupová práva. Poskytuje právní popis věci. Desky jsou vyžadovány pro každou zemi, která má být rozdělena.

Rozdělení majetku Krok 12
Rozdělení majetku Krok 12

Krok 5. Odešlete svou žádost příslušnému vládnímu orgánu

Místní plánovací rada rozhodne, zda vaši petici schválí či nikoli. K žádosti přiložte platnou mapu, osvědčení o titulu a poplatek za přihlášku. Ve většině případů bude plánovací rada rozhodovat o vašem případu během pravidelného setkání. V ostatních případech uspořádají veřejné slyšení.

  • Jakmile budete mít všechny plány dělení dohromady, přejděte na místní plánovací komisi a naplánujte schůzku před podáním žádosti. Přineste si osvědčení o vlastnictví a plány dělení.
  • Ukažte, jak velký je majetek, a určete oblasti pro otevřená prostranství, stávající i nové domy, příjezdové cesty a parkoviště.
  • Městští plánovači v radě váš návrh zkontrolují, aby se ujistili, že splňuje zásady a pokyny pro místní plánování. Nenechte se překvapit, pokud vám doporučí upravit nebo upřesnit plány.
  • V případě potřeby se sejděte se svým týmem architektů, geodetů a plánovačů rozvoje, aby přepracovali plán tak, aby splňoval doporučení rady.
  • Jakmile splníte výše uvedené požadavky, je načase podat žádost. Obec nebo obec vaši žádost přijme a projde procesem jejího schválení. Tento proces může trvat několik týdnů až měsíců. Sledujte svou žádost častou komunikací s radou, abyste zjistili, zda mají dotazy nebo potřebují další informace.
Vlastnost dělení Krok 13
Vlastnost dělení Krok 13

Krok 6. V případě potřeby podejte plánovací nebo územní odchylku nebo výjimku

Pokud váš majetek nesplňuje podmínky pro dělení nebo je vaše žádost o rozdělení z nějakého důvodu zamítnuta, máte možnost obrátit se. Podání žádosti o změnu územního plánu nebo zónu nebo výjimku případ znovu otevře. Po opětovném přezkoumání plánovací rady povolí výjimky, pokud to považují za přiměřené.

Část 4 ze 4: Platba za rozdělení majetku

Rozdělení majetku Krok 14
Rozdělení majetku Krok 14

Krok 1. Poznejte faktory, které ovlivňují náklady na dělení

Náklady ovlivňuje mnoho proměnných. Patří sem velikost nemovitosti, její umístění a způsob, jakým ji hodláte používat. Náklady také ovlivňuje počet subdivizí. Čím více podskupin zamýšlíte, tím více to bude stát.

  • Neexistuje žádný způsob, jak přesně odhadnout, kolik to bude stát rozdělení vaší nemovitosti, protože na celkové náklady má vliv tolik faktorů. Patří sem vaše poloha, majetkové zákony, požadavky na územní plánování, velikost a tvar vašeho majetku, bez ohledu na to, zda na pozemku jsou nějaké stávající budovy, a dostupnost přístupu k inženýrským sítím a infrastruktuře.
  • Náklady na rozdělení pozemků mohou zahrnovat průzkum půdy, právní poplatky, poplatky za žádost, vyklizení místa, dodávky inženýrských sítí, poplatky za inspekci a náklady na povolení.
  • Chcete-li získat odhad nákladů na rozdělení konkrétní nemovitosti, obraťte se na firmu na rozvoj půdy ve vaší oblasti, která má stavební inženýry, architekty a geodety. Budou mít znalosti a zkušenosti ve vašem místě, aby vám mohli říci, jaké náklady očekávat.
Rozdělení majetku Krok 15
Rozdělení majetku Krok 15

Krok 2. Zaplaťte místní poplatek za přihlášku

To bude přiloženo k vaší žádosti a bude vyplaceno vaší místní vládní agentuře. Můžete také nést odpovědnost za poplatky za slyšení, nahrávání, kontrolu a aktualizaci daňové mapy.

Na těchto poplatcích můžete zaplatit až 10 000 USD, v závislosti na vaší poloze a počtu rozdělení, které požadujete. U pouze dvou podskupin budou náklady mnohem nižší

Rozdělení majetku Krok 16
Rozdělení majetku Krok 16

Krok 3. Plaťte inspektory

Geodeti účtují hodinu. Částka, kterou potřebujete na rozpočet na průzkum, závisí na velikosti nemovitosti. Za menší nemovitost vám může zeměměřič účtovat od 500 do 2 500 USD. Náklady na průzkum a opláštění větších nemovitostí se mohou pohybovat mnohem vyšší.

Rozdělení majetku Krok 17
Rozdělení majetku Krok 17

Krok 4. Zaplaťte za požadovaná vylepšení majetku

Tyto požadavky mohou vaše výdaje raketově stoupat. Schválení pro dělení majetku obvykle přichází s požadavky, které musíte u nemovitosti provést určitá vylepšení. Obvykle se týkají přístupových cest, kanalizace a inženýrských sítí. Tato vylepšení mohou obvykle stát desítky tisíc dolarů.

Doporučuje: