Pokud vlastníte svůj vlastní dům, můžete se rozhodnout, že do názvu svého domu chcete přidat někoho, například nového manžela nebo dospělé dítě. Na rozdíl od některých jiných typů majetku nemůžete do stávající listiny přidat pouze jejich název. Chcete -li někoho přidat do titulu svého domu, musíte vytvořit nový listinu, která převede název nemovitosti na vás i na druhou osobu.
Kroky
Část 1 ze 3: Hodnocení finančních a právních důsledků
Krok 1. Zjistěte, zda přijdete o osvobození od daně z nemovitosti
V závislosti na věku osoby, kterou plánujete přidat do názvu domu, na jiném majetku, který vlastní, nebo na dalších faktorech, můžete přijít o osvobození od daně z nemovitosti, které aktuálně máte.
- Pokud máte například osvobození od daně z nemovitosti, protože je vám více než 65 let, o toto osvobození byste přišli, kdybyste přidali svoji dceru do titulu svého domu.
- Osvobození od daně z nemovitosti znamená, že platíte nižší daně z nemovitostí a někdy i žádnou daň z nemovitosti. Tyto výjimky se v jednotlivých státech liší. Některé běžné výjimky zahrnují výjimky z usedlosti nebo výjimky pro osoby starší 65 let.
- Pokud se podíváte na své prohlášení k dani z nemovitosti, mělo by v něm být uvedeno, zda přijímáte nějaká osvobození od daně z nemovitosti. Zjistit to můžete také tak, že se obrátíte na daňový poradce ve vašem kraji.
Krok 2. Vypočítejte potenciální daně z darů
Když někoho přidáte do názvu svého domu, ve skutečnosti mu dáte podíl na majetku. V závislosti na hodnotě vašeho majetku můžete být na konci roku na háku federálních daní z darů. Pokud se domníváte, že může platit daň z daru, obraťte se na daňového odborníka.
- Daň z darování se použije v případě, že převádíte vlastnictví majetku a nedostanete za to nic (nebo za převedený vlastnický podíl obdržíte nižší než tržní hodnotu). Nezáleží na tom, zda jste to zamýšleli jako dárek nebo ne.
- Převod je vyloučen z darovací daně, pokud do názvu domu přidáváte svého manžela.
Krok 3. Zjistěte, zda nemovitost podléhá přehodnocení
Když převádíte vlastnictví svého domu, ve většině případů to vede k přehodnocení hodnoty nemovitosti pro daňové účely. V důsledku toho můžete nakonec zaplatit stovky dolarů na daních z nemovitosti.
- Některé převody jsou z přehodnocení vyloučeny. Vyloučené typy převodů se v jednotlivých státech liší.
- Pokud například přidáváte manžela / manželku k vlastnickému titulu, bude převod listiny v mnoha státech osvobozen od nového posouzení.
Krok 4. Kontaktujte svého věřitele, pokud platíte hypotéku
Mnoho hypoték obsahuje klauzuli, která vyžaduje, abyste v případě převodu titulu svého domu zaplatili hypotéku v plné výši. To zahrnuje přidání někoho jiného do vašeho názvu domu. Abyste se vyhnuli vymáhání této doložky, požádejte o svolení svého věřitele.
- Tyto doložky obvykle uvádějí, že pokud požádáte svého věřitele o povolení přidat někoho do vašeho domácího titulu, bezdůvodně to neodmítne. V praxi však mohou odmítnout bez ohledu na to, koho nebo proč přidáváte k titulu svého domu.
- Pokud váš věřitel souhlasí s nevynucováním doložky, získejte dohodu písemně. Zvláště u velkých věřitelů není neobvyklé získat účet o zůstatku hypotéky, když je převod dokončen.
Krok 5. Poraďte se s právníkem ohledně problémů s majetkem
Přidání někoho do titulu vašeho domu může mít právní a finanční důsledky, pokud jeden z vás zemře. Zejména pokud váš dům stojí za značnou částku peněz nebo je vaším jediným hlavním majetkem, možná budete chtít radu zkušeného právníka pro plánování nemovitostí.
To, jak si osobu přidáte do titulu, ovlivňuje, zda pozůstalý vlastník musí projít prozkoumáním závěti. Pokud je vyhýbání se závěti prioritou, může vám advokát pomoci najít nejlepší způsob, jak přidat druhou osobu do titulu vašeho domu
Část 2 ze 3: Volba formy spoluvlastnictví
Krok 1. Vyhodnoťte své preference v oblasti kontroly a přežití
Rozlišujte formy spoluvlastnictví tím, že se rozhodnete, co chcete, aby se s nemovitostí stalo, když majitel zemře, nebo pokud jeden vlastník chce nemovitost prodat, když jste oba naživu.
- Pokud chcete, aby nemovitost automaticky přešla na druhého vlastníka se smrtí jednoho vlastníka, zvolte formu spoluvlastnictví, která zahrnuje „právo na pozůstalost“.
- Zvolte oddělené zájmy, pokud chcete, aby jeden vlastník mohl prodat svůj podíl na nemovitosti bez konzultace s druhým vlastníkem. Nemůžete to však mít oběma způsoby. Vlastníci se samostatnými zájmy nebudou mít právo na pozůstalostní podíl nad zájmem druhého vlastníka.
Krok 2. Pokud chcete oddělené vlastnické podíly, použijte společný nájem
Při společném nájmu mají oba vlastníci oddělené vlastnické podíly na nemovitosti, ale nemovitost je nedělena a oba vlastníci mají právo vlastnit celou nemovitost.
- Oddělený úrok se týká peněžního podílu na nemovitosti. Můžete to například nastavit tak, abyste měli 80procentní podíl na nemovitosti, zatímco vaše sestra měla 20procentní podíl na nemovitosti. To znamená, že pokud by byla nemovitost prodána, získali byste 80 procent peněz z prodeje a vaše sestra by získala zbývajících 20 procent.
- Spoluvlastníci, kteří jsou společně nájemci, mohou nemovitost použít jako zajištění úvěru nebo si na nemovitost vzít hypotéku, ale pouze v rozsahu svého vlastnického podílu. Pokud jste například vlastnili 80procentní podíl a vaše sestra 20procentní úrok, vaše sestra by si mohla vzít hypotéku pouze na 20 procent hodnoty nemovitosti.
- K vytvoření společného nájemního vztahu byste mezi jmény vlastníků nemovitosti na listině použili „a“nebo „nebo“. Například „Suzy Sunshine a Martin Moon“nebo „Suzy Sunshine nebo Martin Moon“.
Krok 3. Vytvořte společný nájem, pokud chcete nerozdělené, společné vlastnictví
Na rozdíl od společného nájmu, ve společném nájmu, oba vlastníte celou nemovitost, nikoli samostatný úrok. Společný nájem má právo na pozůstalost, což znamená, že pokud jeden majitel zemře, pozůstalý vlastník automaticky získá celý majetek.
- K vytvoření společného nájmu musíte ve svém listině použít konkrétní jazyk. Fungovalo by například říci „Suzy Sunshine a Martin Moon jako společní nájemníci s právem na přežití a ne jako společní nájemníci“.
- Vaše státní právo může používat jiné specifické jazyky. Pokud chcete vytvořit společný nájem a nevíte si rady s používáním jazyka, obraťte se na právního zástupce.
Krok 4. Pokud jste ženatí, nastavte si nájem jako celek
Nájem jako celek je podobný společnému nájmu s právem pozůstalosti, protože každý z manželů vlastní celý majetek. Když jeden z manželů zemře, druhý z manželů vlastní majetek.
- Rozdíl mezi celkovým nájmem a společným nájmem s právem na pozůstalost je v tom, že pokud má jeden z manželů dluhy, věřitelé tohoto manžela nemohou jít po zájmu druhého manžela o majetek tyto dluhy pokrýt.
- Při celkovém nájmu jeden z manželů nemůže bez souhlasu druhého z manželů vzít hypotéku na nemovitost ani udělat nic jiného, aby nemovitost zatížil.
- Nájem jako celek je k dispozici pouze pro manželské páry a v některých státech není uznán. Pokud máte zájem o vytvoření nájmu v plném rozsahu, promluvte si s právním zástupcem pro majetkové právo.
Část 3 ze 3: Provedení a zaznamenání listiny
Krok 1. Získejte kopii aktuálního aktu
Vaše aktuální listina se obvykle nachází v kanceláři záznamníku pro kraj, kde se nachází váš dům. Chcete -li najít správnou kancelář, vyhledejte online „zapisovatel“nebo „registr listin“s názvem vaší župy.
- Váš okresní zapisovatel může účtovat malý poplatek za vytištění listiny a obvykle si účtuje dodatečný poplatek za vytvoření jeho kopie. Tyto poplatky obvykle nebudou vyšší než 20 $.
- Existují společnosti, které vám nabídnou, že vám poskytnou kopii vašeho listiny, ale vy se raději vypořádáte přímo s kanceláří rekordéra. Tyto společnosti budou účtovat podstatně více peněz, než byste zaplatili, pokud byste dostali kopii přímo z kanceláře rekordéru.
Krok 2. Vyberte typ listiny listiny, který chcete použít
Dva nejběžnější typy listin jsou quitclaim listiny a grantové listiny (v některých státech také nazývané záruční listiny). Typ, který si vyberete, má právní a finanční důsledky.
- Když použijete listinu quitclaim, převádíte pouze jakýkoli vlastnický podíl, který máte. Nezaručujete, že budete mít jakýkoli zájem nebo že budete mít zvláštní vlastnická nebo vlastnická práva.
- Grantovou smlouvou slibujete, že jste současným vlastníkem nemovitosti a že na nemovitost, kterou jste neuvedli, neexistují žádná zástavní práva, hypotéky ani jiné nároky.
Krok 3. Vyhledejte název, pokud používáte listinu o grantu
Grantová listina zahrnuje příslib, že vlastníte svůj domov zdarma a jasně. Chcete -li zajistit tuto záruku, prozkoumejte veřejné záznamy o historii vlastnictví vašeho domu pomocí vyhledávání titulů.
- Měli byste si také zakoupit pojištění titulu pro případ, že by na pozemku bylo zástavní právo nebo jiný nárok, který vyhledávání titulu nevyvolalo. Jednu z těchto zásad si můžete koupit zaplacením jednorázového poplatku, který je obvykle relativně nízký.
- Vyhledávání titulu můžete provést sami, nebo si jej můžete objednat u titulní společnosti, která vystavuje vaši pojistku titulu. Pokud neznáte poměrně dobře záznamy o nemovitostech a majetku, je obvykle bezpečnější nechat to udělat titulní společností.
Krok 4. Vyplňte svůj nový list
Zadejte informace pro svůj nový list nebo napište úhledně pomocí modrého nebo černého inkoustu. Zkopírujte informace o nemovitosti přesně tak, jak jsou uvedeny na vaší aktuální listině, včetně čísla parcely nebo popisu nemovitosti.
- Uveďte své jméno a jméno osoby, kterou chcete přidat do názvu svého domu. K vytvoření typu spoluvlastnictví, který jste si vybrali, použijte úplná jména a příslušný jazyk.
- Zvláště pokud jste se dříve poradili s právním zástupcem, možná budete chtít, aby si nový list prohlédli a ujistili se, že dosáhne vašich cílů spoluvlastnictví vašeho domu.
Krok 5. Podepište svůj nový list v přítomnosti notáře
Jako „poskytovatel“nemovitosti musíte podepsat listinu a nechat si notářsky ověřit svůj podpis. Osoba, kterou přidáváte do titulu svého domu („příjemce grantu“), nemusí listinu podepsat.
- Notář bude účtovat malý poplatek, aby byl svědkem vašeho podpisu a notářského zápisu, obvykle méně než 10 $.
- Až budete mít svůj podpis notářsky ověřený, vezměte si s sebou vládní průkaz totožnosti s fotografií. Notář bude muset ověřit vaši identitu.
Krok 6. Odneste nový list do kanceláře okresního zapisovatele
Jakmile listinu podepíšete, vezměte ji do kanceláře zapisovače, kde jste dostali kopii svého starého listiny. Možná budete muset vyplnit formulář, aby byla listina oficiálně zaznamenána, a také zaplatit malý poplatek.
Možná budete muset také zaplatit daň z převodu dokumentů. Například Sacramento County účtuje při podání nové listiny jednorázovou daň ve výši 1,1% z hodnoty nemovitosti. Existují výjimky, například pokud vám druhá osoba neplatí žádné peníze za přidání do listiny
Krok 7. V případě potřeby podejte žádost u daňového odhadce
Pokaždé, když majetek změní majitele, kancelář daňového hodnotitele přehodnotí hodnotu tohoto majetku pro daňové účely. To obvykle zvyšuje vaše daně z nemovitosti. Některé typy převodů jsou však z přehodnocení vyloučeny.