Když nájemník neplatí nájem, nemůžete fyzicky odebrat osobu ani její majetek. Místo toho obecně musíte nájemníkovi doručit písemné oznámení obsahující lhůtu pro dohnání nájemného. Pokud nezaplatí do stanoveného termínu, můžete se obrátit na soud a podat žalobu na vystěhování, která se nazývá žaloba „nezákonné zadržování“. Aby bylo vystěhování co nejhladší, měli byste se v případě jakýchkoli dotazů poradit s právním zástupcem.
Kroky
Část 1 ze 3: Odeslání oznámení o ukončení
Krok 1. Přečtěte si svůj státní zákon
Váš státní zákon stanoví pravidla pro vystěhování nájemce. Abyste našli svůj státní zákon, zadejte do internetového vyhledávače „váš stát“a „vyklizení“. Najděte zákony svého státu a hledejte následující:
- Kolik předem musíte nájemníkovi dát. Většina států dává nájemcům šanci zaplatit nájem a nechat se nachytat.
- Co musí říkat oznámení o vystěhování. Obvykle musíte nájemci sdělit, že může zůstat v bytě, pokud je zaplaceno zpětné nájemné.
- Jak musíte doručit oznámení nájemci. Ve většině států jej nemůžete jen zasunout pod dveře. Místo toho jej pravděpodobně budete muset doručit ručně nebo jej poslat poštou nájemci.
Krok 2. Vypracujte oznámení
Po přečtení svého státního zákona byste měli sepsat oznámení. Toto se nazývá oznámení „Zaplatit nájem nebo skončit“. Váš stát vám může přesně říci, co musíte do oznámení uvést. Ujistěte se, že přesně dodržujete požadavky.
- Váš státní zákon může mít různé požadavky v závislosti na tom, zda je nájemcem měsíční nájemce bez nájemní smlouvy nebo nájemce s nájemní smlouvou.
- Například v Maine musí oznámení obsahovat následující jazyk: „Pokud zaplatíte částku nájemného splatnou ke dni tohoto oznámení před vypršením platnosti tohoto oznámení, pak toto oznámení, které se vztahuje na výši nájemného, je neplatné. Poté, co toto oznámení vyprší, zaplatíte veškeré nedoplatky na nájemném, veškeré nájemné splatné ke dni platby a veškeré poplatky za podání a poplatky za služby skutečně zaplacené pronajímatelem před vydáním povolení k držení při dokončení procesu vystěhování, pak váš nájem bude obnoven. “
Krok 3. Doručte oznámení řádně
Váš státní zákon vám také řekne, jak doručit oznámení. V mnoha státech můžete oznámení zaslat poštou. Některé státy však budou vyžadovat, abyste oznámení osobně doručili nájemci.
- Pokud oznámení nedoručíte řádně, může to nájemce vznést jako obranu při soudním vystěhování.
- Ujistěte se, že jste oznámení doručili s dostatečným předstihem. Ve většině států má nájemce tři až pět dní na zaplacení nájemného. Pokud váš stát vyžaduje, aby měl nájemce výpovědní lhůtu pět dní, nedoručujte ji pouze se čtyřdenní výpovědní lhůtou.
Krok 4. Přijměte nájem, pokud je nabízen
Váš státní zákon pravděpodobně vyžaduje, abyste přijali zpětné nájemné, pokud ho nájemce může seškrabat společně před termínem v oznámení. Neměli byste se snažit nájemníkovi vyhýbat. Neodmítejte otevřít dveře, když nájemník klepe s nájmem.
Uvědomte si, že problémového nájemce se můžete zbavit tím, že mu na konci doby nájmu neobnovíte nájemní smlouvu. Dokud však přijdou s nájmem před termínem, pak jste ze zákona povinni jej přijmout
Část 2 ze 3: Příprava na podání žádosti o vystěhování
Krok 1. Vyhněte se svépomoci
Můžete být v pokušení změnit zámky na dveřích vašeho nájemníka nebo vypnout jejich nástroje. Státní právo vám zakazuje zapojit se do jakékoli formy svépomoci. Pokud tak učiníte, nájemce by na vás mohl zavolat policii a podat oznámení.
- Neměňte zámky ani neodstraňujte dveře nájemníka.
- Neodpojujte nástroje.
- Nepoužívejte sílu ani nevyhrožujte, že použijete sílu.
- Neodstraňujte fyzicky nájemce ani jeho majetek.
Krok 2. Seznamte se s právníkem
Pravděpodobně by vám prospělo setkání s právním zástupcem k projednání procesu vystěhování. Zkušený právník pronajímatelů a nájemníků se může podívat na vaše oznámení a zjistit, zda je dostatečné. Advokát může také odpovědět na všechny vaše dotazy týkající se procesu vystěhování.
- Chcete-li najít právníka pronajímatele a nájemce, můžete kontaktovat svou státní nebo místní advokátní komoru, která by měla spustit program doporučení.
- Jakmile budete mít doporučení, zavolejte právníkovi a domluvte si konzultaci. Většina právníků nabídne půlhodinové konzultace zdarma nebo za sníženou cenu.
Krok 3. Udělejte si v pořádku finanční knihy
Měli byste být připraveni ukázat soudci podrobné finanční záznamy. Chcete se ujistit, že nepůsobíte jako pronajímatel, který mohl obdržet šek na nájemné, ale řádně jej nepřevzal nájemci.
- Projděte si své finanční záznamy a ujistěte se, že nájemce neplatil nájem.
- Vytiskněte si tabulky, které ukazují, že nájemce provedl platbu v minulosti a kdy. Možná budete muset projít bankovní výpisy a najít data.
Krok 4. Zachovejte veškerou komunikaci
Měli byste také projít veškerou svou komunikací s tenantem. Vyhledejte e -maily nebo dopisy, které vám nájemce poslal. Přečtěte si také své odpovědi. Podívejte se, jestli jste dali nájemci svolení přijít s nájmem pozdě.
- Nájemce může také tvrdit, že zadržela nájem kvůli vážné závadě v bytě, jako je rozbitá toaleta nebo nedostatek tlaku vody. Zkontrolujte, zda jste obdrželi nějaké oznámení.
- Pokud vás nájemce kontaktoval ohledně potřeby oprav, může mít oprávněný nárok na nezaplacení nájemného. V některých státech může nájemce zadržet nájem, pokud neprovedete nezbytné opravy. Ukažte svému právníkovi veškerou komunikaci, kterou jste obdrželi od nájemce, o nezbytných opravách. V závislosti na vašem státním právu se možná nebudete moci vystěhovat, pokud jste odmítli provést opravy.
Část 3 ze 3: Podání žádosti o vystěhování
Krok 1. Najděte správný soud
Některá velká města mají bytové soudy, kam můžete podat žaloby na vystěhování. Na většině ostatních míst můžete žalovat u soudu pro malé nároky. Soudy pro malé nároky jsou navrženy tak, aby vás nemusel zastupovat právník. Tento proces je také neformálnější.
- Zkontrolujte, zda ve vašem městě nebo kraji není soud pro bydlení nebo soud pro malé nároky. Pokud si nejste jisti, můžete se zastavit v soudní budově a zeptat se.
- Pokud máte právníka a chcete se obrátit na běžný civilní soud, můžete se tak rozhodnout.
Krok 2. Získejte reklamační formulář
Žalobu o vystěhování zahájíte podáním „stížnosti“k soudu. Stížnost je právní dokument, který identifikuje vás a nájemce. Vysvětluje také skutečnosti, které vedly k vystěhování.
- Většina soudů pro bydlení a malé nároky vytiskla „vyplňte prázdné“formuláře, které můžete použít. Zeptejte se soudního úředníka.
- Dokonce i mnoho běžných civilních soudů má tištěné formuláře. Pokud není k dispozici žádný formulář, zeptejte se soudního úředníka, zda existuje vzorová stížnost, kterou můžete použít jako vodítko.
- Pokud není k dispozici žádný vzorek, možná budete muset najmout právníka.
Krok 3. Vyplňte formulář
Pište úhledně tmavým inkoustem nebo použijte psací stroj. Každý formulář bude vyžadovat trochu jiné informace, ale každý by obecně měl požadovat následující:
- vaše jméno a adresa
- jméno a adresa nájemce
- výši nájemného a kdy byla splatná
- datum, kdy jste dali nájemci oznámení „Zaplatit nájem nebo skončit“
- jakoukoli částku zpětného nájmu, o kterou chcete žalovat
Krok 4. Podejte stížnost
Vytvořte několik kopií stížnosti a všechny kopie spolu s originálem odneste soudnímu úředníkovi. Požádejte o vložení originálu. Úředník může vaše kopie opatřit razítkem s datem podání.
Budete muset zaplatit poplatek za podání, který se bude lišit v závislosti na soudu. Požádejte soudního úředníka o přijatelné způsoby platby
Krok 5. Podat oznámení nájemníkovi
Na žalobu na vystěhování musíte nájemce upozornit. Bohužel jej obvykle nemůžete sami doručit nájemci sami. Místo toho bude mít váš soud konkrétní pravidla pro poskytování služeb. Měli byste požádat soudního úředníka o přijatelné způsoby doručení.
- Obvykle budete potřebovat někoho, kdo oznámení doručí nájemci ručně. Často můžete šerifovi zaplatit za osobní služby pro tenanta, nebo si můžete najmout soukromý server procesů. Procesní servery najdete v telefonním seznamu nebo na internetu. Obvykle účtují 45 až 75 USD za službu.
- Rovněž můžete mít možnost osobně doručit oznámení komukoli staršímu než 18 let, který není součástí soudního řízení.
- U některých soudů můžete stížnost zaslat nájemci.
Krok 6. Uložte doklad o službě
Ten, kdo poskytuje služby nájemci, musí vyplnit „doklad o službě“nebo ekvivalentní formulář. Účelem tohoto formuláře je ukázat soudci, že služba byla poskytnuta nájemci. Formulář můžete získat od soudního úředníka a dát jej na svůj server.
- Po provedení služby server vyplní formulář a vrátí vám ho. Poté jej musíte podat soudu.
- Kopii všech soudních dokumentů si uschovejte pro vlastní potřebu.
Krok 7. Přijměte odpověď nájemce
Nájemce by mohl bojovat s vystěhováním. Pokud ano, podá u soudu „odpověď“. V odpovědi nájemce obvinění ve vaší stížnosti přizná nebo odmítne. Nájemce může také uvést důvod, proč je vystěhování nezákonné.
- Nájemce může například tvrdit, že jste se zapojili do nezákonné diskriminace na základě rasy, pohlaví, zdravotního postižení, sexuální orientace, náboženství atd. Pokud jste obviněni z diskriminace, měli byste se setkat s právníkem. Poplatek za diskriminaci je vážný a musíte začít budovat obranu co nejdříve.
- Nájemce může také tvrdit, že zadržoval platby za nájem, protože v bytě není něco v pořádku. Vaše státní právo často neumožní nájemci zadržet nájemné. I když to zákon umožňuje, nájemce vás na to obvykle musí upozornit a dát vám šanci provést opravy. Pokud vám nájemce nikdy nedal výpověď, pak je to obvykle slabá obrana.
Krok 8. Zúčastněte se svého sluchu
V den slyšení byste měli přijít brzy. Dopřejte si dostatek času na parkování u soudní budovy a na zabezpečení. Přineste kopie všech dokumentů, které jste podali v žalobě.
- Jako pronajímatel, který podal nezákonný obžalobný zadržovatel, nejprve předložíte své důkazy. U soudu pro malé nároky nebo u soudu pro bydlení může být prezentace dosti neformální. Řekněte soudci, že nájemce nezaplatil nájem. Můžete se také zeptat soudce, zda by chtěl vidět vaše záznamy nebo oznámení „Zaplatit nájem nebo skončit“.
- Soudce by vám mohl položit několik otázek. Před odpovědí vždy počkejte, až soudce přestane mluvit. Rozhodce určitě zavolejte „Vaše ctihodnosti“.
- Poslechněte si nájemcovu stránku příběhu. Nelze rušit. Pokud nájemce říká, že zadržel nájem, protože jste neprovedli opravy, řekněte soudci, že jste nikdy nedostali oznámení, že jsou nutné opravy (pokud je to pravda).
Krok 9. Získejte příkaz k vystěhování
Pokud soudní spor vyhrajete, dostanete „příkaz k vystěhování“. Je soudním příkazem, že nájemní vztah byl ukončen a nájemce může být vystěhován. Ve vašem soudu to může mít jiné jméno.
- Nemůžete nájemce vystěhovat sami. Místo toho bude většina států vyžadovat kontaktování šerifa. Vezměte svůj příkaz k vystěhování šerifovi a případně zaplaťte poplatek. Šerif poté oznámí nájemci datum vystěhování a dohlíží na odstranění nájemce.
- Pokud nájemce zmizí, ale zanechá za sebou svůj majetek, musíte si přečíst zákony svého státu, abyste zjistili, jaké kroky je třeba podniknout dále. Další informace najdete v části Zacházení s opuštěným majetkem nájemce.